Технический план – один из тех документов, где ошибка в структуре или формулировке может стоить дорого: задержки на объекте, споры с заказчиком, проблемы при сдаче в эксплуатацию. Именно поэтому примеры технического плана так востребованы среди кадастровых инженеров, застройщиков, собственников и всех, кто работает с недвижимостью. В этой статье собраны рабочие образцы технического плана для разных объектов и ситуаций – с разбором структуры, логики разделов и способов адаптации.
Каждый пример показывает не просто набор разделов, а живую логику документа: что и зачем вносится, как формулируются ключевые позиции, на что обращает внимание кадастровый инженер. Это не тексты для буквального переноса, а рабочие ориентиры для понимания формата и самостоятельной сборки под конкретный объект.
Что вошло в подборку: форматы и примеры технических планов
Ниже представлены примеры технического плана для основных типов объектов и ситуаций, с которыми чаще всего работают на практике:
- Технический план здания
- Технический план жилого дома ИЖС
- Технический план нежилого здания (склад)
- Технический план садового дома
- Технический план помещения
- Технический план квартиры (первичная постановка на учет)
- Технический план нежилого помещения (офис)
- Технический план помещения после перепланировки
- Технический план сооружения
- Технический план линейного сооружения (трубопровод)
- Технический план объекта незавершенного строительства
- Технический план машино-места
- Технический план машино-места в подземном паркинге
Примеры технического плана разных видов и форматов: основной FAQ
Что такое технический план? Технический план – это документ, который описывает объект недвижимости так, как это требует государственный кадастровый учет. Он нужен для постановки объекта на учет, внесения изменений в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости), регистрации права собственности и ряда других юридически значимых действий.
Кто составляет? Технический план вправе составлять только аттестованный кадастровый инженер – специалист, внесенный в государственный реестр. Документ заверяется его усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП) и передается в Росреестр в формате XML.
Из каких частей состоит технический план?
- Текстовая часть – сведения об объекте, исходные данные, описание местоположения.
- Графическая часть – чертежи, планы этажей, схемы расположения.
- Приложения – копии правоустанавливающих документов, разрешений, деклараций.
Когда нужен технический план?
- При вводе нового здания или помещения в эксплуатацию.
- При постановке на кадастровый учет ранее неучтенного объекта.
- При изменении характеристик объекта (перепланировка, реконструкция).
- При разделе или объединении помещений.
- При оформлении машино-места.
Чем технический план отличается от технического паспорта? Технический паспорт – более старый документ БТИ, который использовался до 2013 года. Технический план – актуальный формат для целей кадастрового учета в соответствии с Федеральным законом № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". Паспорт может использоваться как исходный документ при подготовке плана, но сам по себе для Росреестра недостаточен.
Технические планы зданий
Здания – один из самых распространенных объектов для составления технического плана. Сюда входят жилые дома, нежилые строения, садовые дома, хозяйственные постройки. Ключевая особенность: в плане здания обязательно отражается его местоположение на земельном участке, основные характеристики (площадь, этажность, материал стен) и сведения о документах-основаниях.
📌 Технический план жилого дома ИЖС
- Объект: одноэтажный жилой дом на земельном участке для ИЖС
- Ситуация: первичная постановка на кадастровый учет после завершения строительства
- Основание: уведомление об окончании строительства, технический план по декларации
Пример:
ТЕХНИЧЕСКИЙ ПЛАН ЗДАНИЯ
Раздел 1. Сведения об объекте недвижимости
- Вид объекта: здание
- Назначение: жилой дом
- Наименование: жилой дом
- Количество этажей: 1 (один), подземных этажей нет
- Материал наружных стен: газобетонные блоки
- Год завершения строительства: 2023
- Площадь здания: 98,4 кв. м
- Кадастровый номер земельного участка: 50:XX:XXXXXXX:XXX
- Адрес объекта: Московская область, [наименование района], [наименование населенного пункта], ул. [Примерная], д. [N]
Раздел 2. Исходные данные
- Уведомление о соответствии параметров объекта № [XXXX] от [дата] – выдано администрацией [наименование МО]
- Декларация об объекте недвижимости – составлена правообладателем земельного участка [Иванов И.И.], дата [дата]
- Выписка из ЕГРН на земельный участок № [XXXX] от [дата]
- Геодезические измерения: выполнены [дата], метод – GPS/ГЛОНАСС, точность – 0,1 м
Раздел 3. Описание местоположения объекта на земельном участке
Здание расположено в пределах кадастровой границы земельного участка с кадастровым номером 50:XX:XXXXXXX:XXX. Местоположение здания определено методом спутниковых геодезических измерений. Характерные точки контура здания приведены в системе координат МСК-50.
| Обозначение точки | X (м) | Y (м) | Средняя погрешность (м) |
| н1 | XXXXXXXXX.XX | XXXXXXXX.XX | 0,10 |
| н2 | XXXXXXXXX.XX | XXXXXXXX.XX | 0,10 |
| н3 | XXXXXXXXX.XX | XXXXXXXX.XX | 0,10 |
| н4 | XXXXXXXXX.XX | XXXXXXXX.XX | 0,10 |
Раздел 4. Характеристики объекта (по данным измерений и декларации)
- Общая площадь: 98,4 кв. м
- Площадь застройки: 112,0 кв. м
- Высота здания: 5,60 м
- Строительный объем: 627,0 куб. м
Раздел 5. Заключение кадастрового инженера
Технический план подготовлен в соответствии с требованиями Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" и Приказа Росреестра от 15.03.2022 № П/0082. Объект недвижимости является жилым домом, возведенным на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства. Нарушений градостроительных норм в части расположения объекта на участке не выявлено.
Кадастровый инженер: [Петров П.П.], номер квалификационного аттестата: ХХХХ-ХХ-ХХХХ, СНИЛС: XXX-XXX-XXX XX, контактный телефон: +7 (900) 000-00-00, email: kadastrinzhener@domen.ru
Графическая часть: план расположения объекта на земельном участке (масштаб 1:500), план этажа с обозначением помещений и их площадей.
- Почему подходит: структура полностью соответствует требованиям Приказа Росреестра № П/0082 для зданий, возводимых в уведомительном порядке.
- Ключевой момент: для ИЖС с 2018 года действует уведомительный порядок – разрешение на строительство не требуется, но уведомления о начале и окончании строительства обязательны. Именно они становятся документами-основаниями в разделе исходных данных.
- Что важно не испортить: координаты характерных точек контура здания должны быть указаны в местной системе координат (МСК), установленной для субъекта РФ. Несоответствие системы координат – одна из самых частых причин приостановки.
- Термин "декларация об объекте" – документ, который сам правообладатель заполняет для подтверждения характеристик объекта в случаях, когда нет проектной документации. Форма утверждена Росреестром.
📌 Технический план нежилого здания (склад)
- Объект: одноэтажное нежилое здание складского назначения
- Ситуация: постановка на кадастровый учет ранее не учтенного объекта
- Основание: проектная документация, разрешение на ввод в эксплуатацию
Пример:
ТЕХНИЧЕСКИЙ ПЛАН ЗДАНИЯ
Раздел 1. Сведения об объекте недвижимости
- Вид объекта: здание
- Назначение: нежилое
- Наименование: склад
- Количество этажей: 1 (один), подземных этажей нет
- Материал наружных стен: металлические сэндвич-панели по металлокаркасу
- Год завершения строительства: 2021
- Площадь здания: 1 240,0 кв. м
- Кадастровый номер земельного участка: 77:XX:XXXXXXX:XXX
- Адрес объекта: [субъект РФ], [район], [населенный пункт], [улица], [номер]
Раздел 2. Исходные данные
- Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № [XXXX] от [дата] – выдано [наименование органа]
- Проектная документация: шифр [ХХХХ], раздел АР (архитектурные решения), лист [N], дата
- Выписка из ЕГРН на земельный участок № [XXXX] от [дата]
- Геодезические измерения: [дата], метод – тахеометрическая съемка, точность – 0,05 м
Раздел 3. Описание местоположения объекта
Здание расположено в пределах земельного участка с кадастровым номером 77:XX:XXXXXXX:XXX. Местоположение определено по результатам геодезических измерений. Система координат – МСК-77.
Раздел 4. Характеристики объекта
- Общая площадь: 1 240,0 кв. м
- Площадь застройки: 1 260,0 кв. м (с учетом козырьков и навесов)
- Высота здания: 9,50 м
- Строительный объем: 11 780 куб. м
- Инженерные системы: электроснабжение, водоснабжение, канализация, пожарная сигнализация
Раздел 5. Заключение кадастрового инженера
Технический план подготовлен на основании разрешения на ввод в эксплуатацию и проектной документации. Объект является капитальным строением, имеет прочную связь с землей. Сведения о здании соответствуют проектной документации и результатам натурных измерений.
Кадастровый инженер: [Сидоров С.С.], аттестат № ХХХХ-ХХ-ХХХХ, тел.: +7 (495) 123-45-67, email: info@kadastroviy.ru
- Почему подходит: нежилые здания, вводимые по разрешению, требуют именно такого набора исходных документов – разрешение на ввод плюс проектная документация.
- Важная деталь: площадь застройки и общая площадь здания – разные показатели. Площадь застройки включает проекцию всего здания на землю, общая площадь – сумму площадей помещений по внутреннему контуру стен.
- Что важно не испортить: при наличии разрешения на ввод именно оно является главным документом-основанием. Замена его декларацией при наличии разрешения – ошибка, которая приведет к приостановке.
📌 Технический план садового дома
- Объект: садовый дом на участке СНТ
- Ситуация: оформление по "дачной амнистии" – упрощенный порядок
- Основание: декларация об объекте (без уведомлений и разрешений)
Пример:
ТЕХНИЧЕСКИЙ ПЛАН ЗДАНИЯ
Раздел 1. Сведения об объекте недвижимости
- Вид объекта: здание
- Назначение: жилое (садовый дом)
- Наименование: садовый дом
- Количество этажей: 2 (два), подземных этажей нет
- Материал наружных стен: брус деревянный
- Год завершения строительства: 2015 (по данным декларации)
- Площадь здания: 74,2 кв. м
- Кадастровый номер земельного участка: 69:XX:XXXXXXX:XXX
- Адрес объекта: [субъект РФ], СНТ "[Название]", участок № [N]
Раздел 2. Исходные данные
- Декларация об объекте недвижимости – составлена правообладателем [Козлова К.К.], дата [дата]
- Свидетельство о праве собственности на земельный участок / выписка из ЕГРН № [XXXX] от [дата]
- Геодезические измерения: [дата], метод – GPS/ГЛОНАСС
Раздел 3. Заключение кадастрового инженера
Технический план подготовлен в соответствии с положениями "дачной амнистии" (Федеральный закон от 30.06.2006 № 93-ФЗ с изменениями). Объект расположен на земельном участке, предназначенном для ведения садоводства. Основанием для подготовки технического плана является декларация, составленная правообладателем. Сведения декларации соответствуют результатам натурных измерений.
Кадастровый инженер: [Михайлов М.М.], аттестат № ХХХХ-ХХ-ХХХХ, тел.: +7 (900) 000-00-00
- Почему подходит: "дачная амнистия" позволяет оформить садовый дом без разрешительной документации – достаточно декларации и правоустанавливающего документа на землю.
- Термин "дачная амнистия" – упрощенный порядок оформления прав на отдельные виды объектов недвижимости, действующий в России с 2006 года и неоднократно продлевавшийся. Актуальный срок и условия нужно уточнять на момент подготовки документов.
- Что важно не испортить: если участок не отмежеван (нет точных координат границ), кадастровый инженер должен указать на это в заключении. Постановка дома на учет возможна и без межевания участка, но желательно его провести заранее.
Технические планы помещений
Технический план помещения нужен при первичной постановке квартиры или нежилого помещения на кадастровый учет, при перепланировке, разделе или объединении помещений. Здесь особенно важна точность обмеров и правильное отражение всех помещений на поэтажном плане.
📌 Технический план квартиры (первичная постановка на учет)
- Объект: квартира в многоквартирном доме
- Ситуация: постановка на кадастровый учет при получении ключей от застройщика
- Основание: разрешение на ввод МКД в эксплуатацию, договор участия в долевом строительстве (ДДУ)
Пример:
ТЕХНИЧЕСКИЙ ПЛАН ПОМЕЩЕНИЯ
Раздел 1. Сведения об объекте недвижимости
- Вид объекта: помещение
- Назначение: жилое
- Наименование: квартира
- Номер на поэтажном плане: 47
- Этаж: 9
- Количество комнат: 2
- Общая площадь: 54,3 кв. м
- Жилая площадь: 31,8 кв. м
- Площадь кухни: 10,2 кв. м
- Площадь балкона (с понижающим коэффициентом 0,3): 1,5 кв. м
- Кадастровый номер здания (МКД): 77:XX:XXXXXXX:XXXX
- Адрес объекта: [субъект РФ], [город], [улица], дом [N], кв. [N]
Раздел 2. Исходные данные
- Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № [XXXX] от [дата]
- Договор участия в долевом строительстве № [XXXX] от [дата]
- Акт приема-передачи помещения от [дата]
- Измерения выполнены [дата], метод – лазерный дальномер, электронный тахеометр
Раздел 3. Описание помещения
Помещение расположено на 9 этаже многоквартирного жилого дома. Помещение имеет отдельный вход из общего коридора. Внутренняя планировка: прихожая, жилая комната 1, жилая комната 2, кухня, санузел совмещенный, кладовая, балкон. Высота потолков – 2,70 м.
Поэтажный план (описание состава):
| Помещение | Площадь, кв. м | Примечание |
| Прихожая | 6,4 | |
| Жилая комната 1 | 16,2 | |
| Жилая комната 2 | 15,6 | |
| Кухня | 10,2 | |
| Санузел | 4,1 | совмещенный |
| Кладовая | 2,3 | |
| Балкон | 5,0 (расчетная 1,5) | коэф. 0,3 |
| Итого общая площадь | 54,3 |
Раздел 4. Заключение кадастрового инженера
Технический план подготовлен на основании разрешения на ввод МКД в эксплуатацию. Характеристики помещения определены по результатам натурных измерений и соответствуют проектной документации. Отклонений, препятствующих постановке на кадастровый учет, не выявлено.
Кадастровый инженер: [Новикова Н.Н.], аттестат № ХХХХ-ХХ-ХХХХ, тел.: +7 (900) 000-00-00, email: novikovakad@domen.com
- Почему подходит: именно такая структура используется при первичном оформлении квартиры в новостройке – с обязательной ссылкой на разрешение о вводе МКД и ДДУ.
- Понижающий коэффициент для балкона – по действующим нормам площадь балконов и лоджий включается в общую площадь с коэффициентами: балкон – 0,3, лоджия – 0,5, терраса – 0,3. Это влияет на итоговую цифру в выписке ЕГРН.
- Что важно не испортить: площадь по техническому плану может незначительно отличаться от проектной. Если расхождение превышает допустимые нормы (обычно более 5% или установленное договором пороговое значение), это может стать поводом для перерасчета с застройщиком.
📌 Технический план нежилого помещения (офис)
- Объект: нежилое помещение офисного назначения в бизнес-центре
- Ситуация: постановка на кадастровый учет при первичной регистрации права собственности
- Основание: разрешение на ввод здания в эксплуатацию, договор купли-продажи
Пример:
ТЕХНИЧЕСКИЙ ПЛАН ПОМЕЩЕНИЯ
Раздел 1. Сведения об объекте недвижимости
- Вид объекта: помещение
- Назначение: нежилое
- Наименование: офис
- Номер на поэтажном плане: 305
- Этаж: 3
- Общая площадь: 87,6 кв. м
- Кадастровый номер здания: 78:XX:XXXXXXX:XXXX
- Адрес: [субъект РФ], [город], [улица], дом [N], помещение [N]
Раздел 2. Исходные данные
- Разрешение на ввод здания в эксплуатацию № [XXXX] от [дата]
- Договор купли-продажи помещения № [XXXX] от [дата]
- Выписка из ЕГРН на здание № [XXXX] от [дата]
- Измерения выполнены [дата], метод – лазерный дальномер
Раздел 3. Описание помещения
Помещение расположено на 3 этаже нежилого здания (бизнес-центр). Вход – из общего коридора этажа. Состав помещений: рабочий зал, переговорная, серверная, санузел, коридор. Высота потолков – 3,20 м. Отделка – чистовая.
| Помещение | Площадь, кв. м |
| Рабочий зал | 52,4 |
| Переговорная | 18,0 |
| Серверная | 6,2 |
| Санузел | 4,8 |
| Коридор | 6,2 |
| Итого | 87,6 |
Раздел 4. Заключение кадастрового инженера
Технический план подготовлен на основании разрешения на ввод здания в эксплуатацию. Характеристики помещения определены по результатам натурных измерений. Помещение является самостоятельным объектом недвижимости, имеет отдельный вход, изолировано от смежных помещений.
Кадастровый инженер: [Громов Г.Г.], аттестат № ХХХХ-ХХ-ХХХХ, тел.: +7 (495) 123-45-67
- Почему подходит: для нежилого помещения в здании коммерческого назначения именно такой набор документов-оснований является стандартным.
- Что важно не испортить: в заключении обязательно должно быть указано, что помещение является самостоятельным объектом – изолировано, имеет отдельный вход. Без этого Росреестр может запросить уточнения.
📌 Технический план помещения после перепланировки
- Объект: квартира в МКД после согласованной перепланировки
- Ситуация: внесение изменений в ЕГРН после завершения работ по перепланировке
- Основание: акт приемочной комиссии о завершении перепланировки, решение органа местного самоуправления о согласовании
Пример:
ТЕХНИЧЕСКИЙ ПЛАН ПОМЕЩЕНИЯ
Раздел 1. Сведения об объекте недвижимости
- Вид объекта: помещение
- Назначение: жилое
- Наименование: квартира
- Кадастровый номер объекта (до изменений): 77:XX:XXXXXXX:XXXXX
- Этаж: 5
- Общая площадь до перепланировки: 62,1 кв. м
- Общая площадь после перепланировки: 64,3 кв. м (изменение в результате включения кладовой в состав кухни-гостиной)
- Адрес: [субъект РФ], [город], [улица], дом [N], кв. [N]
Раздел 2. Исходные данные
- Решение о согласовании переустройства и (или) перепланировки № [XXXX] от [дата] – выдано администрацией [наименование МО]
- Акт приемочной комиссии о завершении переустройства и (или) перепланировки от [дата]
- Выписка из ЕГРН на помещение № [XXXX] от [дата]
- Натурные измерения: [дата], метод – лазерный дальномер
Раздел 3. Описание изменений
В результате перепланировки демонтирована ненесущая перегородка между кухней и кладовой. Площадь объединенного помещения (кухня-гостиная) составила 18,4 кв. м. Конфигурация санузла не изменялась. Несущие конструкции затронуты не были. Перепланировка выполнена в соответствии с согласованным проектом.
Раздел 4. Заключение кадастрового инженера
Технический план подготовлен для внесения изменений в сведения ЕГРН в связи с изменением площади и конфигурации помещения в результате перепланировки. Изменения произведены на основании согласованного проекта и подтверждены актом приемочной комиссии. Новые характеристики помещения определены по результатам натурных измерений.
Кадастровый инженер: [Белова Б.Б.], аттестат № ХХХХ-ХХ-ХХХХ, тел.: +7 (900) 000-00-00, email: belova@kadastrdomen.ru
- Почему подходит: при перепланировке технический план оформляется именно как документ об изменении характеристик, с указанием кадастрового номера существующего объекта.
- Термин "акт приемочной комиссии" – документ, который подтверждает, что перепланировка выполнена в соответствии с согласованным проектом. Без него технический план для внесения изменений не принимается.
- Что важно не испортить: если перепланировка не была согласована, технический план все равно можно подготовить – но только в рамках судебного или административного порядка узаконивания. Подготовка плана до получения акта приемочной комиссии не имеет смысла.
Технические планы сооружений
Сооружения – особая категория объектов: линейные объекты (трубопроводы, дороги, линии электропередачи), объекты незавершенного строительства, инженерные конструкции. Их технические планы имеют специфику: для линейных объектов описывается протяженность и местоположение оси, а не площадь.
📌 Технический план линейного сооружения (трубопровод)
- Объект: подземный газопровод низкого давления
- Ситуация: постановка на кадастровый учет после завершения строительства
- Основание: разрешение на ввод в эксплуатацию, исполнительная документация
Пример:
ТЕХНИЧЕСКИЙ ПЛАН СООРУЖЕНИЯ
Раздел 1. Сведения об объекте недвижимости
- Вид объекта: сооружение
- Назначение: сооружение для транспортировки газа
- Наименование: газопровод низкого давления
- Протяженность: 1 240 м
- Год завершения строительства: 2022
- Адрес (местоположение): [субъект РФ], [район], [описание трассы прохождения]
- Кадастровые номера земельных участков, по которым проходит трасса: [перечень]
Раздел 2. Исходные данные
- Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № [XXXX] от [дата]
- Исполнительная геодезическая съемка: [организация], [дата], акт № [XXXX]
- Проектная документация: шифр [ХХХХ], раздел ГСН, дата
- Геодезические измерения: метод – GPS/ГЛОНАСС + нивелирование, точность – 0,1 м
Раздел 3. Описание местоположения сооружения
Местоположение линейного сооружения определено по характерным точкам оси трубопровода. Трасса проходит по территории земель населенных пунктов и земель сельскохозяйственного назначения. Глубина заложения – от 1,2 до 1,8 м. Система координат – МСК-[субъект].
| Точка | X (м) | Y (м) | Описание |
| 1 | XXXXXXXXX.XX | XXXXXXXX.XX | Начало трассы (ГРП) |
| 2 | XXXXXXXXX.XX | XXXXXXXX.XX | Поворотная точка |
| … | … | … | … |
| N | XXXXXXXXX.XX | XXXXXXXX.XX | Конец трассы |
Раздел 4. Заключение кадастрового инженера
Технический план подготовлен для постановки линейного сооружения на кадастровый учет. Объект является капитальным сооружением. Местоположение определено по результатам исполнительной геодезической съемки. Сведения соответствуют разрешению на ввод в эксплуатацию и проектной документации.
Кадастровый инженер: [Орлов О.О.], аттестат № ХХХХ-ХХ-ХХХХ, тел.: +7 (495) 123-45-67
- Почему подходит: для линейных сооружений главной характеристикой является протяженность и описание трассы по координатам, а не площадь. Именно так строится этот раздел документа.
- Термин "ГРП" – газорегуляторный пункт, узел, где регулируется давление газа перед подачей потребителям.
- Что важно не испортить: для подземных линейных объектов исполнительная геодезическая съемка – обязательный документ-основание. Без нее точное местоположение трассы невозможно подтвердить.
📌 Технический план объекта незавершенного строительства
- Объект: незавершенное строительство жилого дома
- Ситуация: постановка на кадастровый учет для последующей регистрации права собственности и возможной продажи объекта
- Основание: разрешение на строительство, проектная документация
Пример:
ТЕХНИЧЕСКИЙ ПЛАН ОБЪЕКТА НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
Раздел 1. Сведения об объекте недвижимости
- Вид объекта: объект незавершенного строительства
- Назначение: жилое (жилой дом)
- Степень готовности: 65%
- Проектное количество этажей: 2
- Материал наружных стен: кирпич
- Проектная площадь: 186,0 кв. м
- Кадастровый номер земельного участка: 50:XX:XXXXXXX:XXX
- Адрес: [субъект РФ], [район], [населенный пункт], [улица], [номер]
Раздел 2. Исходные данные
- Разрешение на строительство № [XXXX] от [дата] – выдано [наименование органа]
- Проектная документация: шифр [ХХХХ], раздел АР, дата
- Выписка из ЕГРН на земельный участок № [XXXX] от [дата]
- Геодезические измерения: [дата], метод – GPS/ГЛОНАСС
Раздел 3. Описание местоположения и степени готовности
Объект расположен в пределах земельного участка с кадастровым номером 50:XX:XXXXXXX:XXX. На момент подготовки технического плана возведены: фундамент, несущие стены первого и второго этажей, перекрытия, кровля. Внутренние отделочные работы не выполнялись. Инженерные системы не подключены. Степень готовности определена на основании визуального осмотра и сравнения с проектной документацией.
Раздел 4. Заключение кадастрового инженера
Объект является объектом незавершенного строительства, имеет прочную связь с землей, перемещение без несоразмерного ущерба невозможно. Технический план подготовлен для постановки объекта на кадастровый учет. Степень готовности – 65%. Разрешение на строительство действующее, срок истекает [дата].
Кадастровый инженер: [Федоров Ф.Ф.], аттестат № ХХХХ-ХХ-ХХХХ, тел.: +7 (900) 000-00-00, email: fedorov@kadastrdomen.com
- Почему подходит: для объектов незавершенного строительства степень готовности – обязательная характеристика. Именно она отражается в ЕГРН и влияет на юридический статус объекта.
- Что важно не испортить: разрешение на строительство должно быть действующим на момент подготовки технического плана. Если срок истек, нужно сначала продлить его, иначе Росреестр откажет в постановке на учет.
- Когда это особенно актуально: при продаже незавершенного строительства, при получении кредита под залог объекта, при разделе имущества.
Технический план машино-места
Машино-место – особый вид объекта недвижимости, выделенный в самостоятельную категорию с 2017 года. Технический план машино-места имеет свою специфику: объект не имеет стен, его границы определяются разметкой или конструктивными элементами здания.
📌 Технический план машино-места в подземном паркинге
- Объект: машино-место в подземном паркинге многоквартирного дома
- Ситуация: первичная постановка на кадастровый учет при оформлении права собственности
- Основание: разрешение на ввод МКД в эксплуатацию, договор участия в долевом строительстве
Пример:
ТЕХНИЧЕСКИЙ ПЛАН МАШИНО-МЕСТА
Раздел 1. Сведения об объекте недвижимости
- Вид объекта: машино-место
- Номер машино-места: 23
- Этаж (уровень): -1 (подземный этаж)
- Площадь: 17,2 кв. м
- Кадастровый номер здания: 77:XX:XXXXXXX:XXXX
- Адрес: [субъект РФ], [город], [улица], дом [N], машино-место [N]
Раздел 2. Исходные данные
- Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № [XXXX] от [дата]
- Договор участия в долевом строительстве № [XXXX] от [дата]
- Акт приема-передачи машино-места от [дата]
- Проектная документация (план паркинга): шифр [ХХХХ], лист [N]
- Измерения выполнены [дата]
Раздел 3. Описание машино-места
Машино-место расположено на подземном уровне (-1) паркинга. Границы машино-места определены дорожной разметкой (краска) на полу паркинга. Машино-место предназначено для хранения одного легкового автомобиля. Размеры: 5,3 м × 3,25 м = 17,2 кв. м. Высота паркинга в зоне машино-места: 2,50 м.
Раздел 4. Заключение кадастрового инженера
Технический план подготовлен для постановки машино-места на кадастровый учет в соответствии с требованиями Федерального закона № 218-ФЗ. Границы машино-места установлены в соответствии с проектной документацией и подтверждены натурными измерениями. Объект соответствует минимальным требованиям к размерам машино-места, установленным действующими нормативами.
Кадастровый инженер: [Зайцева З.З.], аттестат № ХХХХ-ХХ-ХХХХ, тел.: +7 (495) 123-45-67, email: zaitseva@kadastrdomen.ru
- Почему подходит: машино-место – самостоятельный объект недвижимости, и его технический план принципиально отличается от плана помещения: нет стен, границы определяются разметкой или конструктивными элементами.
- Минимальные размеры машино-места по действующим нормативам – 5,3 × 2,5 м. Если объект меньше, постановка на учет как машино-места невозможна.
- Что важно не испортить: в плане обязательно должны быть четко показаны границы машино-места – они должны совпадать с разметкой или конструктивными элементами, зафиксированными в проектной документации.
Как создать технический план. Правила и этапы сборки с примерами
Примеры выше показывают рабочую логику документа: что включается в каждый раздел, как формулируются ключевые позиции, на какие документы опирается кадастровый инженер. Ниже – не абстрактные советы, а разбор того, как технический план собирается изнутри: из каких блоков он состоит, что подставляется в каждый из них и как не допустить типичных ошибок.
Базовая схема сборки технического плана
- Шаг 1. Определить вид объекта и ситуацию (новый объект / изменение / ранее не учтенный).
- Шаг 2. Собрать пакет документов-оснований.
- Шаг 3. Выполнить геодезические и кадастровые измерения на объекте.
- Шаг 4. Заполнить текстовую часть технического плана.
- Шаг 5. Подготовить графическую часть (чертежи, планы, схемы).
- Шаг 6. Сформировать приложения (копии документов-оснований).
- Шаг 7. Подписать план УКЭП кадастрового инженера и передать в Росреестр.
Таблица блоков технического плана
| Блок | Зачем нужен | Что сюда подставляется | Пример заполнения |
| Сведения об объекте недвижимости | Зафиксировать основные характеристики объекта для ЕГРН | Вид, назначение, площадь, этажность, материал стен, адрес | Здание, жилой дом, 98,4 кв. м, 1 этаж, газобетон, Московская область |
| Исходные данные | Подтвердить законность объекта и правомерность подготовки плана | Разрешения, уведомления, декларации, договоры, выписки ЕГРН, данные о геодезических измерениях | Уведомление об окончании строительства № ХХХХ от [дата], декларация об объекте от [дата] |
| Описание местоположения | Привязать объект к земельному участку и системе координат | Координаты характерных точек контура объекта в МСК субъекта | Таблица координат точек н1–н4 в системе МСК-50 |
| Характеристики объекта | Дать количественные показатели для ЕГРН | Площадь, высота, строительный объем, площадь застройки, состав помещений | Общая площадь 98,4 кв. м, высота 5,60 м, строительный объем 627 куб. м |
| Заключение кадастрового инженера | Подтвердить соответствие объекта требованиям законодательства и обосновать подготовку плана | Ссылки на нормативные акты, вывод о соответствии, особые обстоятельства | Объект является жилым домом на участке ИЖС, нарушений градостроительных норм не выявлено |
| Графическая часть | Визуально подтвердить местоположение и конфигурацию объекта | Схема расположения на земельном участке, поэтажный план, чертеж контура | План расположения здания на участке 1:500, план этажа с помещениями |
| Приложения | Подтвердить документы-основания | Копии разрешений, уведомлений, деклараций, договоров, выписок | Копия уведомления о соответствии параметров, копия декларации об объекте |
Пошаговая сборка на одном кейсе
Кейс: нужно поставить на кадастровый учет жилой дом, построенный в 2023 году на участке ИЖС в Подмосковье.
Шаг 1. Определяем вид объекта и ситуацию. Объект – здание, жилой дом. Ситуация – первичная постановка на учет нового объекта. Порядок – уведомительный (дом до 500 кв. м, ИЖС).
Шаг 2. Собираем документы-основания.
- Уведомление о соответствии параметров – получено от администрации после уведомления об окончании строительства.
- Декларация об объекте недвижимости – заполнена собственником участка.
- Выписка из ЕГРН на земельный участок – актуальная, не старше 30 дней.
Шаг 3. Выполняем измерения. Кадастровый инженер выезжает на объект, определяет координаты контура здания методом GPS/ГЛОНАСС, выполняет обмеры помещений изнутри для подготовки поэтажного плана.
Шаг 4. Заполняем текстовую часть.
- Раздел "Сведения об объекте": здание, жилой дом, 1 этаж, газобетон, 2023 год, 98,4 кв. м.
- Раздел "Исходные данные": реквизиты уведомления, декларации, выписки ЕГРН, данные о геодезических работах.
- Раздел "Местоположение": таблица координат точек контура в МСК-50.
- Раздел "Характеристики": площадь, высота, строительный объем.
- Заключение: объект соответствует требованиям, нарушений не выявлено.
Шаг 5. Готовим графическую часть. Схема расположения здания на участке (масштаб 1:500) и план этажа с указанием помещений и их площадей.
Шаг 6. Формируем приложения. Копии: уведомления о соответствии параметров, декларации об объекте, выписки ЕГРН на участок.
Шаг 7. Подписываем и передаем. Кадастровый инженер подписывает весь пакет УКЭП. Файл XML передается в Росреестр через МФЦ или портал Госуслуг.
Готовая собранная версия (структура документа)
ТЕХНИЧЕСКИЙ ПЛАН ЗДАНИЯ – Жилой дом по адресу: Московская область, [район], [улица], д. [N]
- Раздел 1. Сведения об объекте: здание, жилой дом, 1 этаж, газобетон, 2023 г., 98,4 кв. м, кадастровый номер участка 50:XX:XXXXXXX:XXX
- Раздел 2. Исходные данные: уведомление о соответствии № ХХХХ от [дата], декларация об объекте от [дата], выписка ЕГРН № ХХХХ от [дата], геодезические измерения [дата], метод GPS/ГЛОНАСС
- Раздел 3. Местоположение: таблица координат точек н1–н4 в МСК-50, погрешность 0,10 м
- Раздел 4. Характеристики: общая площадь 98,4 кв. м, площадь застройки 112,0 кв. м, высота 5,60 м, строительный объем 627 куб. м
- Раздел 5. Заключение кадастрового инженера: объект соответствует требованиям закона № 218-ФЗ, нарушений не выявлено, план подготовлен по Приказу Росреестра № П/0082
- Графическая часть: схема расположения на участке 1:500, план этажа с помещениями
- Приложения: копии уведомления, декларации, выписки ЕГРН
Границы применимости и типичные ошибки
Когда схема работает без проблем:
- Объект возведен законно, документы-основания в порядке.
- Земельный участок отмежеван, его границы внесены в ЕГРН.
- Геодезические измерения выполнены в правильной системе координат.
- Кадастровый инженер аттестован и его аттестат действителен.
Где схема ломается:
- Объект строился без разрешений или уведомлений – нужен судебный или административный порядок узаконивания.
- Участок не отмежеван – постановка здания возможна, но затруднена.
- Документы-основания утеряны или не соответствуют фактическому объекту.
- Использована неправильная система координат – один из самых частых поводов для приостановки.
Что нельзя выкидывать из плана:
- Заключение кадастрового инженера – обязательная часть по закону.
- Координаты характерных точек – без них местоположение объекта не определено.
- Копии документов-оснований в приложениях.
Что нельзя переносить из чужого примера без адаптации:
- Систему координат – она разная для каждого субъекта РФ.
- Реквизиты документов-оснований – у каждого объекта они уникальны.
- Площади и координаты – это всегда результат натурных измерений конкретного объекта.
Практические советы по работе с техническим планом
| Ситуация | На что обратить внимание | Типичная ошибка |
| Новый жилой дом ИЖС | Уведомительный порядок, нужны оба уведомления (начало + окончание) | Подача декларации вместо уведомления при наличии уведомлений |
| Квартира в новостройке | Разрешение на ввод МКД – главный документ-основание | Несоответствие площади по плану и по ДДУ без объяснения причин |
| Перепланировка | Акт приемочной комиссии обязателен | Подготовка плана до получения акта |
| Линейный объект | Исполнительная геодезическая съемка – обязательный исходный документ | Использование проектных координат вместо исполнительных |
| Объект незавершенного строительства | Разрешение на строительство должно быть действующим | Подача плана с истекшим разрешением |
| Машино-место | Минимальный размер – 5,3 × 2,5 м, иначе объект не пройдет учет | Несоответствие границ разметке в проектной документации |
6 практических приемов при работе с техническим планом
- Проверяйте систему координат до начала работ. Каждый субъект РФ использует свою местную систему координат (МСК). Несоответствие – одна из самых частых причин приостановки в Росреестре. Уточняйте у кадастрового инженера, в какой системе будут выполнены измерения.
- Собирайте документы-основания заблаговременно. Выписка из ЕГРН на земельный участок имеет ограниченный срок актуальности. Запрашивайте ее незадолго до подачи технического плана, а не за несколько месяцев.
- Не путайте технический план с техническим паспортом. Паспорт БТИ – устаревший документ. Для целей кадастрового учета и регистрации права он не используется, но может служить исходным документом для кадастрового инженера при подготовке плана.
- При перепланировке – сначала акт, потом план. Без акта приемочной комиссии технический план для внесения изменений в ЕГРН не будет принят. Не обращайтесь к кадастровому инженеру до получения этого документа.
- Для объектов незавершенного строительства – следите за сроком разрешения. Если разрешение на строительство истекло, нужно сначала его продлить. Подача технического плана с недействующим разрешением приведет к отказу.
- Проверяйте кадастрового инженера в реестре. Перед заключением договора убедитесь, что специалист внесен в государственный реестр кадастровых инженеров и его аттестат действителен. Реестр открыт на сайте Росреестра.
Технический план – документ с жесткими требованиями к форме и содержанию. Понимание его структуры помогает не только правильно поставить задачу кадастровому инженеру, но и проверить готовый документ до подачи в Росреестр. Разные типы объектов требуют разных документов-оснований и разной логики описания – именно это и показывают примеры технического плана в данной подборке.
Главное, что стоит помнить: содержание каждого раздела всегда определяется конкретным объектом, его правовой историей и набором имеющихся документов. Универсального шаблона, который подойдет без адаптации, не существует – но понимание логики каждого блока позволяет быстро и точно собрать нужный вариант под свою ситуацию.
